二、裁判结果生效裁判认为：案涉前期物业合同约定物业服务期限至二期业委会与其所选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同生效之日止。

即使站在三米开外，也能闻到呛人的气味。顺着台阶走下来，记者看到三个人正在桌前打牌，身后还站着不少看客。

中小学校门口家长边吸烟边等待除了妇幼保健机构、儿童医院以外，幼儿园、中小学等场所也因以未成年人为主要活动人群，被《北京市控制吸烟条例》明确列为禁烟区域。一根燃尽后，他随手将烟头扔在地上。但记者在调查中看到，校门口的烟民并不少见。一名中年男子独自坐在花坛旁，脚踩篮球架，手夹一支烟，正一口接一口地吸着。提起这样的现象，经常接送孩子的程女士也倍感头疼。

而这块场地外，还挂着青少年篮球俱乐部的招生公告。在他面前，黄色提示牌上明确告知：您已进入无烟医院，所有区域禁止吸烟，违者罚款200元。2019年5月29日，二期业委会经公开招标的形式已另行与某鼎物业公司签订物业服务合同，某谷物业公司未能中标，至此案涉前期物业合同因合同约定的条件成就而终止，且生效判决也驳回了该小区业主要求撤销二期业主代表大会决议的诉请，故二期业委会要求某谷物业公司搬离涉案小区，并向其移交物业服务用房及监控设施,于法有据。

2019年3月8日二期业委会发出关于召开新乡市某谷时代广场二期全体业主(楼长)代表大会的公告，准备召开业主(楼长)代表大会，对小区选聘新物业管理公司等有关事宜进行表决。近年来，物业服务合同纠纷案件持续增多，已成为人民群众反映强烈的问题之一。案例索引一审：许昌市鄢陵县人民法院(2020)豫1024民初1907号民事判决二审：许昌市中级人民法院(2020)豫10民终2626号民事判决再审审查：河南省高级人民法院(2021)豫民申3411号民事裁定案例三刘某与新时代社区居民委员会、人文物业公司确认合同无效纠纷案居民委员会有权为未成立业主委员会的小区选聘临时物业公司一、基本案情新时代小区未成立业主委员会，2016年5月20日，新时代社区居委会与人文物业公司签订《新时代小区临时物业委托服务协议》，约定由人文物业公司为涉案时代小区提供物业服务，约定了物业服务内容、服务期限、服务费用、物业的使用与维护等。三、典型意义物业服务收费是维系物业服务企业提供物业服务，小区正常运转的基础。

许昌某华物业公司在为水岸映象小区提供物业服务期间，对公司收益和支出情况未向该小区业主进行公示，该小区物业服务费用调价的相关事宜，许昌某华物业公司也未向政府有关物价部门备案。案例索引一审：商丘市梁园区人民法院(2019)豫1402民初11827号民事判决二审：商丘市中级人民法院(2020)豫14民终952号民事判决再审审查：河省高级人民法院(2020)豫民申3192号民事裁定案例二许昌某华物业有限公司与赵某蕾物业服务合同纠纷案未经法定程序讨论通过的物业服务费调整，对业主不具有拘束力一、基本案情许昌某华物业公司系鄢陵县某水岸映象小区的物业公司，赵某蕾系该小区业主。

天某物业公司与签订《前期物业服务协议》是有效合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二期业委会于2019年8月21日提起本案诉讼，要求某谷物业公司撤离该小区，并移交相关资料及设施等。双方多次协商未果后，2018年7月22日，海某汉都业主委员会向某友物业公司书面告知解聘之。刘某系该小区12幢3单元6层东北号业主，其起诉请求：确认新时代社区居委会和人文物业公司签订的《临时物业委托服务协议》无效。

2019年1月1日起，许昌某华物业公司开始按上调后的价格标准收取物业费用，因赵某蕾拒交，许昌某华物业公司提起诉讼。认定居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能，可以在特定条件下代行业主委员会职责，选聘小区物业公司为业主临时为业主提供服务。同时，针对物业公司服务不达标而引起小区业主不满的情况，建议物业公司制定整改报告的同时酌情降低一些费用，并敦促他们重视业主需求，畅通沟通渠道，完善物业服务，经过多轮沟通，最终促使双方达成一致意见，物业公司表示会认真听取业主意见，切实履行整改报告，提升服务质量，6户业主主动向物业公司按照双方约定的标准支付了相关费用，物业公司申请撤诉，本案得以顺利调解结案。再审法院认为：在居民委员会是否具备选聘物业公司的职能上，本案根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。

审理中查明，鄢陵县某水岸映象小区(一期)，共有370户业主，建筑面积为48600多平方米，该小区未成立业主委员会。该小区是惠民工程，住房系经济适用房，段某某等6人为该小区业主，其认为物业公司在车位、绿化、安全管理、收费标准、服务态度等方面存在很多问题，多次向社区反映，一直未得到妥善处理，联合起来以拒缴物业费的方式与物业公司对抗，个别业主拖欠物业费长达2年之久。

这些义务并非源于当事人合同约定，而是源于法律的规定，对该义务的理解应为法定义务。如果主张未达此要求，涉及的法律问题是合同是否可撤销而非合同本身是否生效。

期间，因某友物业公司退出小区及办理交接手续等事宜，双方发生争议，多次前往相关办事处、居委会等部门协调关于物业服务费的标准，某友物业公司的物业服务虽存在一定瑕疵，但基本完成了物业服务合同约定的服务事项，综合考虑案涉因素，对物业费已酌情予以调整，在原收费的基础上扣减20%。冯某提供大量的照片和视频资料等证据证明天某物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。物业服务费是物业服务企业运营的基础，物业费的收取具有公共属性，业主不能仅凭个人感受拒绝接受服务或不予缴纳物业费，业主拒交物业费的抗辩应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。本案的处理也集中体现了人民法院处理物业纠纷的工作理念与方法。冯某作为业主，不能因物业公司个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，对天某物业公司要求冯某给付物业管理服务费5124元的诉讼请求，予以支持。

业主有权作出选聘新物业公司的决定，按法律规定要符合专有部分占建筑物总面积及业主人数占总人数双过半要求。某友物业公司将王某轩诉至法院，请求依法判令：王某轩支付拖欠的2014年4月28日至2018年11月28日的物业服务费4875元及利息;拖欠的水费及利息。

二审法院判决撤销一审判决，某谷物业公司搬离案涉小区，并向二期业委会移交物业服务用房、监控设施、地下车库及物业管理资料等。首先到小区走访，积极与业主沟通，耐心倾听业主们的意见，并向业主讲解物业公司的工作职责、业主的权利义务，及不缴纳物业费的法律后果。

后双方未续签合同，某友物业公司也未退出物业服务。刘某系该小区12幢3单元6层东北号业主，其起诉请求：确认新时代社区居委会和人文物业公司签订的《临时物业委托服务协议》无效。

2019年4月18日，二期业委会与某伟招标有限公司签订招标代理合同，委托该公司为案涉小区二期物业管理项目实施招标。全省法院通过完善繁简分流机制，把诉讼标的较小的物业纠纷案件纳入小额诉讼程序范围，利用信息化手段严格审限管理，做到简案快办;统一同类案件裁判思路，加强类型化调研指导，确保同类案件裁判标准统一。如案涉小区业主不同意人文物业公司对小区继续进行物业服务管理，可以依法更换、选聘新的物业服务企业。双方多次协商未果后，2018年7月22日，海某汉都业主委员会向某友物业公司书面告知解聘之。

2012年11月2日，双方签订物业管理服务协议，该协议约定了双方的权利和义务，约定了物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等事项;但该协议未约定合同变更、终止等事项。根据国务院《物业管理条例》和我省《物业管理条例》的规定，街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调成立业主大会，选举业主委员会，监督业主大会和业主委员依法履行职责，协调物业管理与社区建设的关系。

新物业某智慧服务公司于2018年12月份正式入驻该小区。因此，物业服务合同终止后物业服务企业应当履行的后合同义务主要有退出物业服务区域、移交物业服务用房、相关设施、资料等。

本案中，2018年4月29日至2018年11月28日，双方签订的物业服务合同到期后，小区业委会虽尚未和新的物业服务公司签订物业服务合同，但已明确要求某友物业公司退出物业服务区域，某友物业公司仍请求该期间的物业费，无法律依据，不予支持。三、典型意义本案集中表现出了物业纠纷案件的特点，即群体性，本案起诉的业主有6名，但背后是大量潜在未起诉的业主，案件的处理具有较强的示范效应，处理不慎，就可能引发群体性矛盾纠纷;物业服务企业与业主朝夕相处，冰冻三尺，非一日之寒，通过审判，修复关系、重建信任，才是化解矛盾纠纷的终极目的。

另案业主李某、赵某等提起业主撤销权之诉，二审法院于2021年4月1日作出判决，认为无充分证据证明二期业主大会作出的选聘新物业服务企业的决定违反法律规定，判决驳回李某、赵某等的诉讼请求。三、典型意义当建筑建成后，需要开始对建筑物及相关设施进行管理，且随着业主逐步入住，卫生、安保、停车等相关服务需求同步产生，因此在初期甚至开发商销售房屋的相当长一段时期内，由建设单位先行选择物业服务企业并与之签订前期物业服务合同是惯常做法。2018年9月28日，许昌某华物业公司在该水岸映象小区张贴《物业费用调整公告》对物业费做出调整。否则，则因调整程序不合法，不能得到法律的支持。

2019年1月1日起，许昌某华物业公司开始按上调后的价格标准收取物业费用，因赵某蕾拒交，许昌某华物业公司提起诉讼。本案中，案涉小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，应当由当地居委会代行业主委员会职责，在当地街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，与广大业主充分协商，对物业服务费的调整进行充分调查，广泛征求全体业主意见，并将调查结果向社区居委会和街道办事处进行报告，在经社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可，并同意上调小区物业费的情况下，进行物业管理费的调整。

物业服务企业的管理水平，关乎业主的居住环境和切身利益，业主依法享有选聘和解聘物业服务人的权利，但是物业服务合同实质上应当是业主群体与物业服务企业之间的合意与安排，物业服务合同的解除权利也是全体业主享有的权利，选聘与解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，并且还要符合法定程序。案例索引一审：新乡市红旗区人民法院(2020)豫0702民初7264号民事判决二审：新乡市中级人民法院(2021)豫07民终1475号民事判决再审审查：河南省高级人民法院(2021)豫民申5482号民事裁定案例六某友物业公司与王某轩物业服务合同纠纷案业主委员会选聘新的物业公司后，原物业公司拒不退出，无权继续收取物业费一、基本案情2014年5月16日，某友物业公司与海某汉都小区业主委员会签订《海某汉都物业服务合同书》，并二次续签。

因车位交付纠纷，刘某丽将开发商河南某弘实业有限公司诉至一审法院，该院于2019年4月20日作出另案判决，认定刘某丽的车位交付时间是2017年年底。二审法院判决驳回上诉，维持原判。